+7 (495) 651-61-05 / +7 (812) 640-60-70

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга преобразовывается, и этот процесс будет продолжаться

Об этом и других трендах на рынке коммерческой недвижимости шла речь на практической конференции «SMART-управление коммерческой недвижимостью», которая состоялась 12 апреля в коворкинге GrowUp в Санкт-Петербурге. Организаторы мероприятия: Учебный центр Academy of Real Estate (ARE), PROESTATE Events при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов. Партнер — ОДИН, эксперт- Ингосстрах.

Модераторами конференции выступили Людмила Рева, директор отдела аренды SRV в России и Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE.

Рынок торговой недвижимости ждет новая волна реконцепции

Людмила Рева  рассказала, что сегодня на 1 тысячу жителей в Петербурге приходится  422 кв. м. торговых площадей, это даже больше чем в Москве. Однако новые ТРЦ сейчас практически не строятся. К сдаче в 2018 году заявлены только два небольших торговых центра.

Мария Косыгина, управляющая ТРК «ПИК» и ТРК «Адмирал» департамента управления недвижимостью Colliers International, поделилась с участниками опытом реконцепции торгового центра «ПИК». По ее мнению, ТЦ необходима реконцепция, если снижается посещаемость, объект морально и концептуально устарел, из проекта уходят трафикообразующие арендаторы, происходит снижение товарооборота, федеральные арендаторы отказываются заходить в проект в связи с конструктивными особенностями здания, собственник несет высокие эксплуатационные затраты на содержание здания, большое количество вакантных площадей заполнено no-name арендаторами. Неуспешный ТЦ можно полностью закрыть и перестроить или реконструировать без закрытия. В случае ТЦ «ПИК» было решено не закрывать ТЦ и реконструировать его постепенно в течении трех лет. На сегодняшний момент уже закончилась реконцепция первого и цокольного этажей и скоро планируется открытие обновленного третьего этажа.

О том, как переформатировать объекты торговой и  промышленной недвижимости под офисные функции рассказал Андрей Уманский, заместитель генерального директора по управлению недвижимостью «Русские самоцветы». Он привел пример здания бывшего завода «Русские самоцветы», где с 2003 года  находились офисы  и мебельный центр. После реконцепции первый этаж был реконструирован под ритейл, а второй и третий этажи стали офисным центром, который снял один арендатор. За счет этого денежный поток от данного здания был увеличен почти в два раза.

По мнению Валерия Трушина, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG Estate,  концепция любого ТЦ должна обновляться каждые семь лет. А в Петербурге 76% торговых центров построены до 2011 года, следовательно, в ближайшее время петербургские торговые центры ожидает волна реконцепций.

По словам Дарьи Сизых, заместителя коммерческого директора FORTGROUP, в 2018 году в петербургских ТЦ сокращается уровень вакансии. Ставки аренды в классических торговых центрах растут,  снижение наблюдается только в неформатных ТЦ, где  арендаторы закрывают свои магазины в связи с оптимизацией своего бизнеса. На рынке, конечно же, присутствует активность — в 2017 году в торговых центрах компании появились новые операторы, непрофильные арендаторы уходили, а также наметилась положительная тенденция — существующие операторы реновируют свои магазины, увеличивая при этом свои площади в несколько раз.

Екатерина Тимофеева, директор ТРЦ «Охта Молл», считает, что владельцам  торговых центров необходимо проводить реконцепцию, чтобы соответствовать возросшим требованиям покупателей и увеличивать свою прибыль. Поэтому  на рынке сейчас активно появляются новые форматы, развиваются развлекательные и образовательные проекты, расширяются детские зоны и фуд-корты. Ориентация покупателя постепенно меняется, и торговые центры конкурируют уже не только друг с другом, но и с музеями, выставками и концертными площадками.

Екатерина уверена, что дополнительные сервисы становятся обязательной составляющей для любого ТЦ. Для успешной работы любого  торгового центра необходимо  расширять возможности для досуга покупателей и постоянно повышать качество предоставляемых услуг.

В Петербурге не хватает офисов

Сегодня рынок офисной недвижимости находится в ожидании, когда все структуры Газпрома переедут в «Лахта-центр». Эксперты не могли оставить этот вопрос без внимания.

Никита Вохмин, управляющий бизнес-центрами Арена-холл, Эриксон, К.Заслонова, Mezon Plaza, считает, что, скорее всего, рынок не изменится, так как большинство компаний, работающих под брендом «Газпром», еще находятся в Москве. Поэтому освобождение вакантных офисных площадей будет минимальным.

По мнению Валерия Трушина, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG Estate, в Петербурге наблюдается дефицит офисных помещений. Спрос на офисы растет, а новых проектов не появляется. Поэтому девелоперы переделывают гостиницы и апартаменты в офисные центры. Примером таких преобразований можно назвать новый офис JetBrains на Приморском проспекте и БЦ «Петровский форт» на Финляндском проспекте.

Никита Вохмин, управляющий бизнес-центрами Арена-холл, Эриксон, К.Заслонова, Mezon Plaza, рассказал о том, как работают их бизнес-центры. «Мы пытаемся создавать инфраструктурные объекты, чтобы арендаторам бизнес-центров было удобно, чтоб у них все было под рукой. Например, в БЦ «Эриксон» есть спортивный и оздоровительный клуб, а также большая парковка с мойкой»,  — пояснил он.

Константин Королев, руководитель сети коворкингов GrowUp, в своем выступлении описал тенденции развития офисных пространств. «Мы меняемся, и рабочее место должно соответствовать этим переменам»,  — сообщил эксперт. Константин считает, что в ближайшее время рынок офисов ждут большие перемены. Одной из актуальных тенденций в Петербурге является рост числа коворкингов.  Все больше и больше крупных компаний организуют свои офисы в подобных офисных пространствах.

Роман Красильников, креативный директор «Бертгольд центр», рассказал о своем проекте, где размещается событийная площадка на 160 кв.метров для проведения выставок и  лекций, локальные торговые бренды и операторы услуг, а также офисная часть.  Эта система успешно работает в Европе и сейчас все больше таких креативных центров появляется и в Петербурге. Это связано с тем, что торговые центры устаревают, а такие новые форматы позволяют посетителю получить что-то большее: не только покупки, но и альтернативный досуг.

По словам Дениса Иванова, управляющего партнера «ОДИН», сегодня в бизнесе необходимо как можно быстрее реагировать на изменения рынка и успевать вовремя адаптироваться. «По сути, сейчас зародился новый вид игроков рынка, в ДНК которых заложен фокус на человека как резидента объекта и эффективность услуг через цифровую прозрачность и большие данные. Те компании, которые не смогут быстро изменится (а времени уже нет) вымрут как динозавры» — добавил эксперт.

Павел Кравченко, заведующий сектором региональных продаж отдела страхования гражданской ответственности Ингосстрах, в своем выступлении подробно описал возможные риски и их последствия при управлении коммерческой недвижимостью. Он рассказал об оптимальных схемах страховой защиты офисных и торговых комплексов.

Во второй части мероприятия участников ждали два мастер класса. Первый мастер класс по брокериджу БЦ «Как привлечь IT арендатора?» провела Вероника Чаканова, руководитель департамента офисной недвижимости компании IPG.Estate. Она рассказала о том, чем отличается подход IT-арендаторов к поиску и подбору офисной недвижимости от компаний других сегментов и какие объекты обычно выбирают представители IT-сферы.

Второй мастер класс был просвещен управлению коворкингами: «Слагаемые успешного коворкинга». Ведущими выступили Константин Королёв, руководитель по развитию коворкингов GrowUp NAI Becar и Мария Казина, руководитель коворкинга GrowUp Spb. Слушатели узнали об основных моделях создания коворкингов, о подходах к выбору площадки, о ключевых аспектах планирования проекта, организации продаж и каналах продвижения площадки.