+7 (495) 651-61-05 / +7 (812) 640-60-70

Рождественский саммит 2017: рынку есть куда расти

В ходе обсуждения II Части блока «Девелопмент 2017» ведущие игроки рынка оценили состояние секторов жилой и коммерческой недвижимости в уходящем году и обменялись мнениями о грядущих трендах развития.

14

Модератором блиц-сессии «Девелопмент 2017: Концепции лучших трансформаций» выступил Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России, член совета директоров Colliers International EMEA, президент РГУД. В состав экспертов вошли: Ольга Летютина, генеральный директор компании УК «Столица менеджмент»; Александр Морозов, генеральный директор S.A.Ricci; Анна Соколова, руководитель управления стратегии и маркетинга ГК «Инград»; Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век»; Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE; Никола Обайдин, директор по сдаче в аренду офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia; Екатерина Морозова, старший директор компании «Cushman & Wakefield»; Калин Антон, директор по промышленной недвижимости PNK Group.  

Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России, член совета директоров Colliers International EMEA, президент РГУД, начал сессию с анализа российского инвестиционного рынка. По его мнению, ситуация начала постепенно меняться к лучшему около года назад. Начиная с третьего квартала 2016 года в стране наметился рост ВВП, который способствовал тому, что и остальные экономические показатели стали демонстрировать положительную динамику. Кроме того, инфляция в Росси находится на рекордно низком уровне. Подобная конъюнктура создает выгодные предпосылки для начала нового этапа развития на рынке недвижимости, особенно его коммерческого сектора. Однако объемы реализации и ввода новых площадей остаются пока невысокими. В структуре рынка текущего года значительно увеличилось количество чистых инвестиционных сделок, в ходе которых покупаются объекты, приносящие реальный доход. Если в прошлом году таких сделок было совершено на $1,5 млрд, то в этом уже на $3 млрд. Также последнее время банки значительно реже забирают площади в счет долгов. Серьезно изменились и предпочтения инвесторов по типам площадей. В прошлом году на офисный сектор приходилось 3/4 инвестиций, а в 2017 более половины всех сделок было проведено с торговыми центрами. По данным эксперта, сегодня рынок коммерческой недвижимости России насчитывает 80 млн кв.м площадей и оценивается в $130 млрд.

Ольга Летютина, генеральный директор компании УК «Столица менеджмент», рассказала о специфике сегмента торговой недвижимости. На ее взгляд, сейчас на рынке особенно сложно компаниям, которые столкнулись с необходимостью отдавать кредиты. Трендом последнего времени можно назвать развитие районных торговых центров. Главным условием успешного проекта является максимальное соответствие формата ТЦ месту, где он расположен.  Эксперт считает, что практически у всех участников рынка значительно вырос уровень экспертизы в сфере маркетинга, однако это не решает всех проблем. Многие девелоперы, ранее занимавшиеся строительством жилья, выражают готовность заниматься малыми торговыми центрами. При этом большинство игроков рынка способны качественно построить объект, но совсем не многие умеют на нем зарабатывать. В столице есть множество примеров, когда ошибки, допущенные при формировании концепции нового ТЦ уже невозможно исправить. Сегодня аудитория уходит из крупных молов в районные форматы. Собственники подобных объектов стараются предоставить посетителям весь комплекс возможных услуг от шоппинга до детских развлечений. На смену привычным арендным ставкам все чаще приходит новая схема сотрудничества – собственник торгового центра получает процент с оборота арендатора. По статистике полученный таким образом доход превышает прибыль от обычной арендной ставки.

GEN_8312

Александр Морозов, генеральный директор S.A.Ricci, продолжил тему торговой недвижимости. По его словам, в мире сосуществуют разные тенденции, которые часто противоречат друг другу. Эксперт считает, что, по всей вероятности, процесс урбанизации будет продолжаться и дальше. Текущий год был непростым для всех. В условиях западных санкций отечественные девелоперы ощущают нехватку дешевых кредитов. Но при этом представители западных стран, инвесторы и политические лидеры продолжают сотрудничество с Россией. Ситуация на столичном рынке коммерческой недвижимости гораздо лучше, чем в провинции. Но даже в Москве девелоперы откладывают проекты на следующий год и выбирают выжидательную стратегию. Об этом говорит и статистика. Если в предыдущие годы вводилось от 1 млн до 600 тыс. кв.м торговых площадей, то в 2017 году ввод составил только 200 тыс. «квадратов». Из-за климатических условий торговые центры особенно востребованы в нашей стране. Собственники стараются объединить под одной крышей наибольшее количество разнообразных услуг. Увереннее других на рынке чувствуют себя торговые комплексы, построенные 3 года назад и более. В таких объектах вакансия находится на уровне 5-10%. Новые ТЦ выходят с более высокой вакансией, но постепенно заполняются в процессе работы.

 

Анна Соколова, руководитель управления стратегии и маркетинга ГК «Инград», проанализировала рынок жилой недвижимости. По ее данным для Москвы, Новой Москвы и области год был разным. В старых границах города наблюдается рост объема предложения на 19%. Значительнее других прирастал бизнес-класс – он увеличился на 25%. Для сравнения в массовом сегменте рост составил 17%. Однако в абсолютных цифрах с 2015 года массовый сегмент в Москве увеличился в 3 раза. Сейчас на рынке сформировался беспрецедентный уровень конкуренции. В реализации находится 2,7 млн кв.м жилья. Из них 1, 190 млн. – массовый сегмент, 1, 25 млн – «бизнес» и 340 тыс. – это элитная недвижимость. Несмотря на огромный объем предложения, в секторе массового потребления уровень цен увеличился. Все остальные сегменты показали снижение. Еще одна положительная тенденция: спрос на жилье в старых границах вырос на 40%. В Новой Москве объем предложения составляет 514 000 кв.м, которые распределены по 36 ЖК. В текущем году на новых территориях города реализуется только 2 премьерных проекта. Объем предложения снижается, однако уровень спроса, как и в пределах старых границ столицы, остается очень высоким. Наилучшую динамику продаж демонстрируют проекты в Новой Москве и Области. В Новой Москве на данный момент средняя цена за кв.м – 101 000 руб., в Области в зоне 20 км от МКАД – 81 000 р. За кв.м. Из-за невысокого ценового потолка и слабой покупательной способности населения за пределами МКАД вектор активности девелоперов смещается из Новой Москвы и области к проектам в пределах старых границ города.

Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век», обратила внимание аудитории, на качественные характеристики спроса, которые можно ожидать в следующем году. На фоне ужесточения законодательства в 2018 году ожидается снижение покупательной способности населения. Снизятся также средняя площадь и средняя стоимость покупки. Некоторым девелоперов придется предоставлять покупателям серьезные скидки, так как новое жилье вводится огромными темпами. Спрос и далее будет расти медленнее предложения. потенциальный клиент более детально, чем раньше, станет анализировать продукт. Усилится диффузия инноваций: процесс, когда уникальные решения перекочёвывают из более дорогих сегментов жилья в более доступные, как это происходит сейчас с системами «умный дом». Продолжит усиливаться персонализация предложений. На рынке увереннее других будут чувствовать себя крупные игроки с диверсифицированным портфелем. В столице продолжает увеличиваться доля бизнес-класса в общей структуре рынка. Сегодня она достигла   35%. Фактически бизнес-класс для москвичей стал массовым сегментом, а «стандарт», напротив, теряет свои позиции. Средняя цена в бизнес-сегменте, по прогнозам специалиста, будет колебаться между 220-250 тыс. за кв.м, а средняя площадь лота будет оставаться на уровне 70 кв.м.

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, продолжила разговор анализом рынка офисной недвижимости. По основным показателям 2017 год можно назвать стабильным. Если в 2016 году наиболее востребованы были объекты класса «B», то сегодня вновь рынку интересны офисы класса «А», и данная тенденция оценивается положительно. В текущем году покупали офисную недвижимость гораздо реже, чем в предыдущем. Эксперт считает, что госсектор продолжит поддерживать рынок. В этом году наибольшее количество сделок заключалось в среднем ценовом диапазоне. По вводу новых офисов был зафиксирован антирекорд. Однако, если подсчитать объемы новых «квадратов», которые были бы построены в условиях, когда девелоперы обладали бы достаточными средствами, то мы получаем цифру около 1 млн кв.м. А в реальности мы имеем дефицит офисных площадей. В таких условиях многие девелоперские компании готовы строить спекулятивно, не имея подписанных контрактов.

 

Никола Обайдин, директор по сдаче в аренду офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia, поделился с аудиторией своим мнениям о том, каким был текущий год для сектора офисной недвижимости. По глобальным показателям произошло незначительная коррекция, но внутренняя статистика свидетельствует, что 2017 год был более динамичный, чем 2016.  Продолжается тренд на крупные сделки, в которых принимают участие и российские, и иностранные компании. Среди позитивных изменений в столице можно упомянуть децентрализацию. Несмотря на сложности, в качественных объектах с профессиональным управлением сделки продолжали заключаться. Сегодня клиенты рассматривают варианты, когда они сами оплачивают отделку помещений. Многие готовы инвестировать в собственные офисы. Это освобождает застройщиков от необходимости вкладывать собственные средства на стадии финальной отделки, что ранее серьезно мешало эффективному девелоперскому бизнесу. Кроме того, спрос теперь реализуется гораздо быстрее, а сделки стали короче. Арендаторы привыкли к нынешним характеристикам рынка и стали быстрее принимать решения. Сегодня мы имеем множество примеров, когда объект обладает уникальными характеристиками и за него идет борьба среди нескольких арендаторов. Это важный показатель, который оставляет место для позитивных ожиданий в будущем году.

15

Екатерина Морозова, старший директор компании «Cushman & Wakefield», представила свой аналитический взгляд на рынок складской недвижимости – в 2017 году он оставался стабильным. Г-жа Морозова прогнозирует, что покупатели приобретут в этом году около 1,2 млн кв.м. Как и в других сегментах рынка недвижимости, наибольший спрос на склады сконцентрирован в Москве. Показательно, что в нем серьезно сократилась доля розничного ритейла. В регионах сложилась обратная ситуация, складская недвижимость востребована розничными магазинами, и возможно, что в этом году в некоторых регионах будет побит рекорд 2014 года по числу проданных складских помещений. Эксперт добавила, что у складской недвижимости огромный потенциал роста. Например, в Европе приходится 2 кв.м складских помещений на душу населения, а в Москве только 1 кв.м. В конце своего выступления Екатерина Морозова пояснил, что давать прогноз на уровень процентных ставок можно исходя из двух различных теорий. Одна из них говорит, что при достижении уровня вакантности в 5% ставка начинает расти. Другая утверждает, что ставки будут неизменны, как это было на некоторых рынках Восточной Европы. Какой из двух подходов верный, покажет только время. Но г-жа Морозова склоняемся ко мнению, что в предстоящем году ставки не изменятся.

«Рождественский саммит 2017» прошел при поддержке Academy of Real Estate, Российской гильдии управляющих и девелоперов, Ассоциации инвесторов Москвы, Ассоциации застройщиков Московской области и Департамента города Москвы по конкурентной политике. Почетные гости – Министерство строительств и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Департамент развития новых территорий города Москвы. Генеральный партнер «Рождественского саммита» – ГК «Интеко», партнеры – «Becar Asset Management Group», «MIELE», Корпорация «BARKLI», компания «БЮРО ТЕХНИКИ» и компания «Бон Тон», эксперт по загородной недвижимости – семейство компаний KASKAD Family, эксперт по элитной недвижимости – Kalinka Group, эксперт по торговой недвижимости – УК «Столица Менеджмент».  Организатор саммита – PROEstate Events.