+7 (495) 651-61-05 / +7 (812) 640-60-70

Рождественский саммит 2017: ключевые тренды от ведущих девелоперов

В ближайшее время перед столичными девелоперами встанут две главные проблемы: где взять кредиты на строительство под разумный процент и как реализовать свой продукт в условиях, когда предложение значительно превышает спрос? В ходе пленарной сессии «Девелопмент 2017: яркие премьеры уходящего года» на «Рождественском саммите 2017» ведущие представители градостроительной отрасли обсудили ключевые тенденции уходящего года и задумались о том, как действовать в ближайшем будущем. Модератором Пленарной сессии выступила Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциация инвесторов Москвы.

12

Елена Чегодаева, заместитель генерального директора по развитию компании «Бон Тон», выступила с кратким обзором рынка первичной жилой недвижимости Московского региона. По ее данным всего в столичной агломерации (Москва, Новая Москва, Московская область) на данный момент в реализации находится около 7,5 млн кв. м. жилья. В старых границах города в продаже 3,3 млн кв.м, 52% из которых приходятся на долю комфорт-класса, 30% на бизнес-класс и 9-10% – на «эконом». За последний год в Москве и области появился большой объем нового предложения. С января 2017 было введено в эксплуатацию 160 новых корпусов – это около 2,8 млн «квадратов». Данная цифра сопоставима с итогами 2016 года. Основные изменения в текущем году происходили в сегменте массового жилья. В течение следующего 2018 года в продажу ожидается выход около
5 млн «квадратов» в новостройках. По мнению спикера, спрос вряд ли сможет справится с такими объемами. Так за прошедшие 11 месяцев этого года рынком было поглощено только 2,3 млн квадратных метров первичного жилья. То есть спрос отстает от предложения примерно в 2 раза, и это отставание будет только накапливаться. Далее г-жа Чегодаева коснулась вопроса стоимости «квадрата» в новостройках. По ее подсчетам средневзвешенная цена квадратного метра в Москве составляет 180 000 руб., на новых территориях город он обойдется уже в 102 000 рублей, а в области в 82 000 рублей. Характерной чертой уходящего года представитель «Бон Тон» назвала отсутствие связи между показателями рынка недвижимости и макроэкономическими изменениями.

Валерий Дубахин, советник руководителя Департамента развития новых территорий города Москвы, сообщил собравшимся о том, что в Новой Москве вводится в эксплуатацию около 2 млн кв.м недвижимости, из которых 1,8 млн кв.м приходится на жилье. Комплексный подход к развитию территорий позволил значительно повысить интерес ко вновь присоединенным районам столицы со стороны граждан. Ранее Новая Москва представляла из себя набор разрозненных площадок, не связанных между собой инженерной и транспортной инфраструктурой. Ситуацию удалось изменить во многом благодаря подготовке новых планировок для территорий Новой Москвы. Проекты, документация по которым предоставляется без тщательной проработки коммуникаций, отправляются на доработку. При анализе объектов, претендующих на строительство в новых районах, особое внимание уделяется качеству архитектуры. Правительство города намерено продолжить сооружение необходимых социальных и транспортных объектов: школ, детских садов, автомобильных развязок и новых станций метрополитена в Новой Москве. Подобные меры должны привлечь дополнительных инвесторов на новые городские территории. Завершая свое выступление, г-н Дубахин уверил собравшихся, что в будущем году Правительством города будут соблюдены все бюджетные обязательства.

Леонид Казинец, председатель Правления Корпорации «БАРКЛИ», начал свое выступление с замечания о том, что «негативные ожидания рынка, более негативны, чем есть на самом деле». По его мнению, уход от ДДУ потребует дополнительно 5 трлн рублей проектного финансирования. А банки могут не справиться с такой задачей. К тому же игроков в этом сегменте финансового рынка становится меньше. В следствии этого возникает вопрос к ЦБ: откуда возьмутся необходимые средства? По прогнозам эксперта, в ближайшее время цена на недвижимость будет балансировать между объективным минимумом и стоимостью, дороже которой продукт не будет востребован покупателями. Еще одна важная тенденция последних месяцев – начавшееся в этом году быстрое падение цен на земельные участки и здания. Этот тренд можно объяснить высокой кадастровой стоимостью объектов и повышенной налоговой нагрузкой на данную недвижимость. Кроме того, по словам г-на Казинца, российская экономика вполне готова к тому, чтобы стоимость земельного участка составляла 2-3% от цены за жилплощадь. Сейчас этот показатель остается на уровне порядка 10%.

11

Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family, назвал пять основных тезисов, которые определят развитие рынка недвижимости Московского региона в 2018-19 годах. Во-первых, в 2013 году однокомнатная квартира в Москве стоила в среднем 4,4 млн рублей, сегодня подобная квартира стоит 2,2 млн рублей. В области такой же объект стоит 1,9 млн. Очень сильно сократился разрыв между минимальными предложениями в столице и за пределами МКАД. Подмосковье больше не в состоянии соперничать с Москвой.  Во-вторых, динамика спроса в Москве и в Новой Москве отличается в 3 раза. В-третьих, с будущего года потребитель, который ранее намеривался инвестировать, чтобы сэкономить, лишится этой возможности. В условиях нового законодательства банки «перетянут» на себя маржу, которую получал инвестор на ранних стадиях строительства. В-четвертых, малоэтажное строительство в области — это только 5% от общего объема ввода жилья. Данный сегмент имеет огромный потенциал для роста. И, в-пятых, банки превращаются в полицейских. Уже сейчас кредитные организации грозятся отзывать аккредитации по ипотеке, если им не будут предоставлять документы, подтверждающие заявленные темпы освоения денег.

Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум», согласился с мнением коллег о том, что девелоперы сталкиваются в регионах с дополнительными проблемами такими, как отсутствие кадров и низкая рентабельность. Но, по его мнению, гораздо большие сложности для «чужаков» в провинции создают местные конкуренты, которые имеют приоритет в заказах и налаженные связи с муниципальными и региональными властями. Также г-н Иванов прогнозирует рост себестоимости строительства. Это связанно с постоянным повышением цен на базовые материалы. Кроме того, эксперт выделил еще один интересный тренд на рынке недвижимости – это рост количества желающих построить штаб-квартиры для своего бизнеса. Также представитель ГК «Спектрум» считает, что еще одна особенность отечественного рынка заключается в том, что из-за специфической российской конъюнктуры коммерческие банки, а в след за ними и ЦБ, становятся собственниками большого числа объектов недвижимости. Резюмируя, Владимир Иванов призвал не забывать и об успехах уходящего года, ведь ключевая ставка ЦБ с начала 2017-го снизилась с 10,5 до 7,75%.

10

В составе экспертов Пленарной сессии «Девелопмент 2017: яркие премьеры уходящего года» также выступили: Александр Шарапов, президент Becar Asset Management Group и Владислав Яблонских, главный финансовый директор ГК «КОРТРОС».

«Рождественский саммит 2017» прошел при поддержке Academy of Real Estate, Российской гильдии управляющих и девелоперов, Ассоциации инвесторов Москвы, Ассоциации застройщиков Московской области и Департамента города Москвы по конкурентной политике. Почетные гости – Министерство строительств и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Департамент развития новых территорий города Москвы. Генеральный партнер «Рождественского саммита» – ГК «Интеко», партнеры – «Becar Asset Management Group», «MIELE», Корпорация «BARKLI», компания «БЮРО ТЕХНИКИ» и компания «Бон Тон», эксперт по загородной недвижимости – семейство компаний KASKAD Family, эксперт по элитной недвижимости – Kalinka Group, эксперт по торговой недвижимости – УК «Столица Менеджмент».  Организатор саммита – PROEstate Events.